먼저 답부터
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이면 계약일부터 30일 이내에 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 주민센터에서 임대차 신고를 해야 합니다. 둘 중 하나만 넘어도 대상이고, 임대인·임차인 중 한쪽이 신고하면 공동 신고로 처리됩니다. 신고하면 확정일자(집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받는 순위의 기준 날짜)가 수수료 없이 자동으로 붙습니다. 기한을 넘겨도 3개월 이하 지연은 과태료 2만~5만원이라, 알게 된 날 바로 신고하는 쪽이 가장 쌉니다.
세입자에게 이 제도가 중요한 이유는 확정일자 때문입니다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 따로 확정일자를 받으러 갈 필요가 없어집니다.
과태료는 지연·미신고가 최대 30만원, 거짓 신고는 100만원 이하입니다. 신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있지만, 한쪽이 신고하면 공동 신고로 처리됩니다.
신청은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 온라인 또는 주민센터에서 합니다. 전입신고할 때 임대차계약서를 함께 제출하면 한 번에 처리되므로 이 방법이 가장 간단합니다.
신고 대상 판단
| 계약 조건 | 신고 대상 |
|---|---|
| 보증금 6,000만원 초과 | 대상 |
| 월세 30만원 초과 | 대상 |
| 보증금 5,000만원 + 월세 20만원 | 대상 아님(둘 다 기준 이하) |
| 보증금 3,000만원 + 월세 40만원 | 대상(월세가 초과) |
“또는”이라는 점이 중요합니다. 둘 중 하나만 넘어도 신고 대상입니다.
대상 주택은 아파트·다세대·단독주택뿐 아니라 고시원·기숙사 같은 준주택도 포함됩니다. 오피스텔도 주거용이면 대상입니다.
지역 기준도 있습니다. 시·구와 특별자치시·특별자치도는 모두 대상입니다. 군은 광역시와 경기도에 속한 군(부산 기장군, 인천 강화군, 경기 양평군 등)만 대상이고, 그 밖의 도에 속한 군은 신고 의무가 없습니다.
확정일자와의 관계
세입자에게 실질적인 이득이 여기 있습니다.
- 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 별도 수수료도 없습니다.
- 확정일자는 우선변제권(집이 경매로 넘어가도 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리)의 요건 중 하나입니다. 보증금을 지키는 핵심 장치입니다.
- 다만 확정일자만으로 보증금이 지켜지는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도(입주)와 전입신고가 함께 갖춰져야 합니다.
- 가장 안전한 순서는 계약 → 잔금 직전 등기 확인 → 입주 → 당일 전입신고 + 임대차 신고입니다.
주민센터에서 전입신고와 임대차 신고를 함께 하면 확정일자까지 한 번에 처리됩니다. 창구에서 “임대차 신고도 같이 해 주세요”라고 말하면 됩니다.
신고 방법
온라인
- 부동산거래관리시스템에 접속해 본인 인증을 합니다.
- 주택 임대차 계약 신고를 선택하고 소재지 시·군·구를 고릅니다.
- 계약 내용(보증금, 월세, 기간, 면적 등)을 입력하고 계약서를 첨부합니다.
- 제출하면 접수번호가 나오고, 처리되면 신고필증을 받습니다.
방문
주택 소재지 주민센터에 임대차계약서를 가지고 갑니다. 전입신고와 함께 처리하는 것이 가장 편합니다.
준비물
- 임대차계약서(원본 또는 사본)
- 신분증
- 대리 신고 시 위임장
공인중개사가 대신 신고해 주는 경우도 있습니다. 계약 시 누가 신고할 것인지 정해 두면 서로 미루다 기한을 넘기는 일이 없습니다.
변경·해제도 신고합니다
- 계약 갱신 — 보증금이나 월세가 바뀌면 변경 신고를 해야 합니다. 보증금과 월세 증감 없이 기간만 연장하는 갱신은 신고 대상이 아닙니다.
- 계약 해제 — 계약이 해제되면 해제 신고를 합니다.
- 변경·해제 신고도 온라인이나 주민센터에서 할 수 있습니다.
- 갱신 신고를 하면 새 확정일자가 부여되므로, 증액된 보증금에 대한 순위를 확보하는 데 도움이 됩니다.
늦게 신고하면 과태료는 얼마인가
임대차 신고 과태료는 두 가지 숫자로 정해진다. 하나는 계약금액이다. 보증금만 있으면 보증금, 월세가 있으면 보증금에 월세의 200배를 더한 값이다. 다른 하나는 신고하지 않은 기간인데, 계약일부터 30일이 끝난 다음 날부터 센다. 부동산 거래신고법 시행령 별표 3을 표로 옮기면 다음과 같다.
| 신고하지 않은 기간 | 1억원 미만 | 1억~3억원 미만 | 3억~5억원 미만 | 5억원 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 3개월 이하 | 2만원 | 3만원 | 4만원 | 5만원 |
| 3개월 초과~6개월 | 4만원 | 8만원 | 12만원 | 15만원 |
| 6개월 초과~1년 | 6만원 | 10만원 | 16만원 | 20만원 |
| 1년 초과~2년 | 8만원 | 13만원 | 20만원 | 25만원 |
| 2년 초과 또는 공동신고 거부 | 10만원 | 15만원 | 25만원 | 30만원 |
거짓으로 신고하면 금액과 상관없이 100만원이다. 신고관청은 위반 동기와 횟수를 보고 표의 금액을 2분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있다.
가상 사례로 계산해 보자. 보증금 1억원에 월세 50만원인 계약이라면 계약금액은 1억원 + 50만원×200 = 2억원이다. 30일 기한을 두 달 넘겨 신고하면 ‘3개월 이하, 1억~3억원’ 칸이라 3만원이다. 1년 반 동안 그냥 두면 13만원으로 오른다. 임대인이 공동신고를 거부했다면 그 임대인에게는 15만원이 기준 금액이다. 기간이 길어질수록 구간이 올라가므로, 이미 늦었더라도 알게 된 날 바로 신고하는 쪽이 가장 싸다.
갱신계약과 지역, 자주 헷갈리는 두 가지
- 갱신: 보증금과 월세를 그대로 두고 기간만 늘린 갱신은 신고 대상이 아니다. 금액이 조금이라도 오르거나 내리면 대상이다. 이미 신고한 계약의 금액이 바뀌었다면 변경이 확정된 날부터 30일 안에 변경신고를 한다.
자주 묻는 질문
임대인이 신고를 거부합니다.
임차인 혼자서도 신고할 수 있습니다. 계약서를 첨부해 단독으로 제출하면 됩니다. 오히려 공동 신고를 거부한 자에게 과태료가 부과될 수 있습니다.
신고하면 세금이 나오나요?
신고 자체가 과세 처분은 아닙니다. 다만 임대소득 신고와 별개 제도이므로, 임대인은 소득세 신고 의무를 따로 확인해야 합니다.
확정일자를 이미 받았는데 또 신고해야 하나요?
확정일자와 임대차 신고는 별개 절차입니다. 신고 대상이라면 확정일자를 받았더라도 신고 의무가 있습니다.
공식 확인 자료
- 부동산거래관리시스템: https://rtms.molit.go.kr/ (새 창 / opens in a new window)
- 찾기쉬운 생활법령정보 주택 임대차 계약 신고제: https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629 (새 창 / opens in a new window)
- 국토교통부: https://www.molit.go.kr/ (새 창 / opens in a new window)
- 정부24: https://www.gov.kr/ (새 창 / opens in a new window)
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완료 판정: 신고필증을 받고 확정일자가 부여된 것을 확인했다면 완료입니다. 전입신고와 실제 입주까지 갖춰졌는지도 함께 점검하세요.