먼저 답부터
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구해 한 번에 한해 2년을 더 살 수 있고, 이때 인상 폭은 5% 이내로 묶입니다. 보증금 3억원이라면 최대 1,500만원까지만 오릅니다. 다만 집주인이 그 기간에 아무 말도 없으면 묵시적 갱신(같은 조건으로 2년 자동 연장)이 되고 갱신요구권은 쓰지 않은 채 남으니, 먼저 꺼내기보다 집주인 뜻부터 알아보는 편이 유리할 수 있습니다. 요구할 때는 문자나 내용증명으로 기록을 남겨 둡니다.
- 1회에 한해 행사할 수 있고, 그 결과 2년이 연장됩니다.
- 행사 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 이 기간을 벗어나면 행사할 수 없습니다.
- – 갱신 시 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 예를 들어 보증금 3억원이면 최대 1,500만원까지만 올릴 수 있습니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우도 정해져 있습니다. 대표적인 것이 임대인이나 직계존비속이 실제로 거주하려는 경우입니다. 다만 이 사유로 거절해 놓고 다른 사람에게 임대하면 손해배상 책임이 생깁니다.
가장 중요한 실무 요령은 기록을 남기는 것입니다. 갱신 요구는 구두로도 가능하지만, 나중에 다투게 되면 증거가 필요합니다. 문자나 내용증명으로 남기세요.
시기별로 할 일
| 시기 | 할 일 |
|---|---|
| 만료 6개월 전 | 계속 살지 결정하고, 시세와 주변 매물을 확인합니다. |
| 만료 6~2개월 전 | 갱신요구권 행사 또는 재계약 협의. 기록으로 남깁니다. |
| 만료 2개월 전까지 | 나갈 계획이면 이 시점까지 통지해야 합니다. |
| 갱신 확정 후 | 증액이 있으면 계약서 작성 → 임대차 신고 → 확정일자 |
| 이사한다면 | 보증금 반환 일정과 새 집 잔금 일정을 맞춥니다. |
임대인도 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지해야 합니다. 이 기간에 아무 말이 없으면 묵시적 갱신이 됩니다.
묵시적 갱신과의 차이
| 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 | |
|---|---|---|
| 발생 | 세입자가 요구 | 양쪽이 아무 말 없이 기간 경과 |
| 기간 | 2년 | 2년(전 계약과 같은 조건) |
| 횟수 소모 | 1회 소진 | 소진되지 않음 |
| 중도 해지 | 세입자가 언제든 통지 가능(3개월 뒤 효력) | 동일 |
여기서 중요한 전략이 나옵니다. 임대인이 아무 말 없이 지나가면 묵시적 갱신이 되고, 이때는 갱신요구권을 쓰지 않은 상태로 2년이 연장됩니다. 즉 갱신요구권을 아껴 뒀다가 그 뒤에 또 쓸 수 있습니다.
따라서 임대인이 조건 변경을 요구하지 않는다면 굳이 먼저 갱신요구권을 행사할 이유가 없습니다. 다만 갱신요구권도 만료 2개월 전까지만 쓸 수 있으므로, 임대인의 통지를 마지막 날까지 기다리지 말고 그 전에 임대인의 뜻을 확인해 두세요. 나가 달라는 통지를 받으면 기간 안에 바로 갱신요구권을 행사합니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
- – 임대인 또는 직계존비속(부모·자녀 등)의 실거주 — 가장 흔한 사유입니다.
- – 차임 연체 — 월세를 두 달치(2기)만큼 밀린 적이 있는 경우.
- 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우.
- – 임대인의 동의 없이 전대(세입자가 집을 다시 남에게 빌려주는 것)한 경우.
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우.
- 철거·재건축 계획을 계약 당시 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.
- 임차인이 임대인에게 상당한 보상을 제공한 경우 등.
실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 청구가 가능합니다. 이런 상황이 의심되면 임대차 신고 정보나 등기부로 확인할 수 있고, 분쟁조정위원회나 소송으로 다툴 수 있습니다.
증액했다면 신고와 확정일자
- 보증금이나 월세가 5% 이내에서 오르기로 했다면 새 계약서를 씁니다.
- 임대차 신고를 합니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이 대상이고, 계약일(이미 신고한 계약의 금액만 바꿨다면 변경이 확정된 날)부터 30일 이내입니다. 금액 변동 없이 기간만 늘린 갱신은 신고 대상이 아닙니다. 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시·경기도의 군이고, 그 밖의 도에 속한 군은 빠집니다. 신고는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로 하거나 주민센터(읍·면·동)에 서류를 내면 되고, 임대차계약서를 붙여 신고하면 접수가 끝나는 때 확정일자를 받은 것으로 봅니다.
- 신고하면 새 확정일자가 부여됩니다.
- 증액분에 대한 순위는 새 확정일자를 기준으로 정해집니다. 기존 보증금의 순위는 그대로 유지됩니다.
- 등기부를 다시 확인해 새로 생긴 근저당이 없는지 봅니다. 있다면 증액분이 그 뒤 순위가 되므로 위험합니다.
이 마지막 항목이 놓치기 쉽습니다. 증액 전에 등기부를 한 번 더 떼어 보세요. 계약 이후 근저당이 늘었다면 증액 자체를 다시 생각해 볼 문제입니다.
보증금 일부를 월세로 바꾸는 갱신이라면
보증금을 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세에는 법정 상한이 있습니다. 바꾸는 보증금에 전환율을 곱한 금액(연 기준)을 넘을 수 없고, 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리+연 2% 중 낮은 쪽입니다.
한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%라서 지금 전환율 상한은 연 5%입니다. 예를 들어 보증금 2,000만원을 월세로 돌리면 2,000만원 × 5% ÷ 12 = 월 약 8만 3천원이 상한입니다. 기준금리가 바뀌면 이 상한도 함께 바뀝니다.
자주 묻는 질문
5%보다 많이 올려 달라고 합니다.
계약갱신요구권을 행사한 갱신에서는 5%를 넘을 수 없습니다. 다만 새 계약을 합의로 체결하는 경우는 제한이 적용되지 않으므로, 어떤 방식인지 명확히 하세요.
집주인이 바뀌면 갱신요구권이 사라지나요?
아닙니다. 임대인의 지위가 승계되므로 새 집주인에게도 행사할 수 있습니다. 다만 새 집주인의 실거주 사유는 별개로 판단됩니다.
공식 확인 자료
- 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=629 (새 창 / opens in a new window)
- 주택임대차보호법: https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법 (새 창 / opens in a new window)
- 부동산거래관리시스템(임대차 신고): https://rtms.molit.go.kr/ (새 창 / opens in a new window)
- 대한법률구조공단(132): https://www.klac.or.kr/ (새 창 / opens in a new window)
개별 사안의 갱신 가부와 거절 사유 인정 여부는 사실관계에 따라 달라집니다. 분쟁이 예상되면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 이용하세요. 확인일 2026-09-30.
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완료 판정: 갱신 조건이 확정되고, 증액이 있다면 계약서 작성과 임대차 신고·확정일자까지 마쳤다면 완료입니다.