먼저 답부터
HUG 전세보증금반환보증은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에 신청해야 하고, 보증금이 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하일 때 대상이 됩니다. 심사의 핵심은 전세보증금과 선순위채권(내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 근저당 등)을 더한 금액이 주택가격의 90% 안에 드는지입니다. 빌라·다세대는 공시가격의 140%를 주택가격으로 잡기 때문에 계산상 한도가 공시가격의 126%이고, 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 보증금을 낮춰도 가입할 수 없습니다. 신청만으로 보호되지 않고 심사를 거쳐 최종 보증서가 나와야 효력이 생깁니다.
HUG는 신청 주택에 실제로 살면서 전입신고와 확정일자를 갖췄는지 봅니다. 그리고 전세보증금과 선순위채권(내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 근저당 등)을 더한 금액이 주택가격 × 담보인정비율 안에 들어오는지 심사합니다. HUG 상품안내에는 2026년 9월 30일 현재 담보인정비율 90%가 제시돼 있지만 주택유형·가격 산정순위·권리관계·계약 내용에 따라 결과가 달라지므로 단순 계산은 사전진단일 뿐 승인 확정이 아닙니다.
계약 단계별로 해야 할 일이 다릅니다
| 시점 | 핵심 확인 | 남겨 둘 증빙 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 소유자, 갑구(소유권 칸)의 압류 같은 권리침해, 을구(근저당 등 소유권 외 권리 칸)의 근저당, 주택가격, 위반건축물·신탁 여부 | 계약 전 등기사항증명서, 건축물대장 |
| 계약 체결 | 임대인 일치, 보증금, 기간, 주소, 중개사 날인, 금지 특약 여부 | 전체 임대차계약서와 특약 |
| 잔금·입주 | 계좌이체, 전입신고, 확정일자 | 이체확인증, 주민등록등본, 확정일자 계약서 |
| 보증 신청 | 신청기한, 선순위채권, 가격 산정, 추가서류 | 접수번호와 제출서류 목록 |
| 승인 후 | 보증서의 주소·임대인·보증금액·기간 | 최종 보증서와 약관 |
| 갱신·변경 | 임대인·보증금·주소·기간 변경 | 변경 계약서와 보증 변경 결과 |
신청기한을 먼저 계산합니다
2026년 9월 30일 HUG 공식 상품안내의 일반 기준은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전 신청하는 것입니다. 보증 대상 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하입니다. 보증부 월세계약은 HUG가 게시한 전월세전환율 적용액으로 판단하므로 보증금만 보고 한도를 계산하지 마세요. 예외 상품·지역과 갱신계약은 달라질 수 있어 상품페이지에서 마지막 신청 가능일보다 여유 있는 내부 마감일을 정합니다.
계약기간의 절반 무렵에는 보완서류 준비 시간이 부족할 수 있으므로 잔금과 전입·확정일자 처리가 끝난 뒤 바로 사전진단과 신청을 시작하는 편이 안전합니다.
묵시적 갱신, 갱신계약서 작성 여부, 보증금 증액이 얽히면 기한 계산과 제출서류가 달라질 수 있습니다. 기존 보증이 있다고 자동 연장된다고 가정하지 말고 HUG에 갱신 신청기한과 변경 절차를 확인하세요.
가입 가능성을 네 묶음으로 점검합니다
1. 사람과 계약
- 계약서 임대인과 등기부 소유자가 일치하는지 확인합니다.
- 대리계약이면 위임장·인감 등 권한 증빙을 확인합니다.
- 전세계약기간과 보증금이 HUG의 현재 상품요건에 맞는지 봅니다.
- 공인중개사를 통한 계약 요건과 갱신계약 예외를 공식 안내에서 확인합니다.
- 보증금반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 있는지 읽습니다.
2. 주소와 주택
- 계약서, 등기부, 건축물대장의 동·호수와 도로명주소를 글자 단위로 대조합니다.
- 주거용 오피스텔은 계약서와 중개대상물 확인설명서의 주거용 표시를 확인합니다.
- 아파트를 제외한 주택은 건축물대장의 위반건축물 표시를 확인합니다.
- 건물과 토지의 소유관계, 신탁등기 여부를 확인합니다.
3. 전입과 확정일자
HUG 공식 안내상 신청 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고 접수만 보고 끝내지 말고 등본의 주소와 세대 반영, 계약서의 확정일자 표시 또는 부여내역을 확인하세요.
4. 주택가격과 선순위채권
기본 확인식은 다음과 같습니다.
예상 보증한도 = HUG가 인정한 주택가격 × 현재 담보인정비율 - 선순위채권 등
HUG가 인정하는 주택가격은 보증승인일 현재의 가격정보 순서로 정해지며, 빌라·다세대는 공시가격의 140%가 1순위입니다(아래 계산 참고). 매물 광고가, 매매계약 희망가, 임대인이 말한 시세를 그대로 넣으면 안 됩니다. 선순위채권에는 등기부 을구의 근저당뿐 아니라 단독·다중·다가구주택에서 신청인보다 앞서는 다른 임차인의 보증금 등이 포함될 수 있습니다.
빌라·다세대는 공시가격의 140%에서 출발합니다
아파트와 오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 시세가 먼저 쓰이지만, HUG 상품안내의 주택가격 산정기준에서 연립·다세대의 1순위는 국토교통부가 공시하는 공동주택가격의 140%입니다. 단독·다중·다가구도 개별단독주택가격의 140%가 1순위예요. 여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 공시가격의 126%가 되는데, 흔히 말하는 ‘126% 기준’이 바로 이 계산입니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 조회합니다.
임차인이나 임대인이 감정평가를 받았다면 이 순서보다 감정평가액이 먼저 적용되는데, 감정평가일로부터 6개월이 지나지 않은 평가서여야 합니다.
| 가상 사례: 공시가격 1억5천만원 빌라 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| HUG 인정 주택가격 | 1억5천만원 × 140% | 2억1천만원 |
| 주택가액(주택가격 × 90%) | 2억1천만원 × 90% | 1억8,900만원 |
| 선순위 근저당 없음 | 1억8,900만원 − 0 | 보증금 1억8,900만원까지 계산상 가능, 1억9천만원이면 초과 |
| 선순위 근저당 5천만원 | 1억8,900만원 − 5천만원 | 보증금 1억3,900만원까지 |
| 선순위 근저당 1억2천만원 | 주택가액의 60%는 1억1,340만원 | 선순위가 60%를 넘어 보증금과 무관하게 요건 미충족 |
마지막 줄이 자주 놓치는 부분입니다. HUG는 보증한도와 별개로 ‘선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것’을 요구하므로, 근저당이 큰 집은 보증금을 낮춰도 해결되지 않습니다. 단독·다중·다가구는 선순위채권에 다른 세입자의 선순위 보증금까지 더한 금액이 주택가액의 80% 이내여야 한다는 조건이 추가됩니다.
숫자로 보는 사전점검 예시
사례 1: 주택가격 2억원, 선순위채권 없음
담보인정비율을 90%로 가정하면 사전 계산값은 1억8천만원입니다. 전세보증금이 이보다 낮아도 권리침해·위반건축물·계약 특약 등 다른 조건 때문에 거절될 수 있습니다.
사례 2: 주택가격 2억원, 선순위채권 7천만원
단순 계산상 2억원 × 90% - 7천만원 = 1억1천만원입니다. 전세보증금이 1억2천만원이면 계산 단계부터 한도를 넘습니다. 다만 실제 주택가격과 선순위 인정액은 HUG 심사값이므로 이 계산으로 승인 여부를 확정하지 않습니다.
사례 3: 다가구주택
등기부 근저당만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 다른 세입자의 선순위 보증금과 가구수 자료가 추가로 필요할 수 있으므로 임대인·중개사에게 HUG 제출용 자료 협조 가능 여부를 계약 전에 확인합니다.
보증료는 얼마나 나오나: 부채비율로 요율이 갈립니다
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365로 계산합니다. 요율은 보증금 구간, 주택유형(아파트/기타), 부채비율에 따라 달라지고, 부채비율은 (선순위채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다. 위 빌라 사례로 2년 계약을 가정해 계산하면 이렇습니다.
| 가상 사례(빌라, 2년) | 부채비율 | 적용 요율 | 2년 보증료 |
|---|---|---|---|
| 보증금 1억8천만원, 선순위 없음 | 약 95%(80% 초과) | 연 0.184% | 662,400원 |
| 보증금 1억4천만원, 선순위 없음 | 약 74%(80% 이하) | 연 0.151% | 422,800원 |
| 보증금 1억3천만원, 선순위 5천만원 | 약 95%(80% 초과) | 연 0.184% | 478,400원 |
같은 집이라도 보증금을 한도 가까이 채우면 요율 구간이 올라갑니다. 비교용으로 보증금 3억원 아파트에서 부채비율이 70% 이하라면 연 0.107%가 적용돼 2년에 642,000원입니다.
할인도 챙길 만합니다. 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5천만원 이하 가구는 60%, 합산 연소득 6천만원 이하·혼인 7년 이내 신혼부부는 40% 할인이 있고, 이런 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않습니다. 첫 번째 사례에 60% 할인을 적용하면 264,960원이 됩니다. 다가구에서 타전세계약확인서를 내지 못하면 그 보증금 구간의 최고요율이 적용되니 계약 전에 서류 협조를 받아 두세요. 보증료는 연말정산 세액공제 대상이기도 합니다.
신청 순서
- HUG 공식 상품페이지에서 신청기한·대상주택·보증금 한도를 확인합니다.
- 등기사항증명서, 건축물대장, 임대차계약서의 주소와 소유자를 대조합니다.
- 전입신고와 확정일자 반영을 확인합니다.
- 보증금 지급 이체확인증과 소득·권리관계 등 요구서류를 준비합니다.
- 신청 경로를 고릅니다. HUG 지사나 위탁은행(신한·국민·우리·광주·하나·IBK기업·NH농협·경남·수협·iM뱅크·부산은행)을 방문하거나, HUG 안심전세 앱, 네이버페이·카카오페이·토스의 부동산 메뉴에서 신청할 수 있습니다. 우리은행·국민은행은 은행 앱으로도 가입됩니다. 제출서류는 신청일 기준 1개월 이내 발급분이어야 합니다.
- 접수번호와 보완 요청기한을 기록하고 요청 서류를 제출합니다.
- 최종 보증서가 발급되면 임대인·주소·보증금액·보증기간을 확인합니다.
플랫폼에서 가입 가능 또는 예상 가능이 표시돼도 최종 보증서와 같지 않습니다. 보증료가 결제됐는지뿐 아니라 보증번호와 보증기간이 있는 문서를 확인하세요.
거절·보완 요청이 나오면
- 거절 사유를 전화로만 듣지 말고 화면·문서로 남깁니다.
- 주소 불일치인지, 가격·선순위 문제인지, 권리침해인지, 서류 누락인지 분류합니다.
- 단순 정정 가능한 항목과 계약 자체를 바꿔야 하는 항목을 구분합니다.
- 계약서 특약에 보증 미가입 시 처리 규정이 있다면 문구와 행사기한을 확인합니다.
- 중개사 또는 임대인이 자료 제공을 거부하면 그 사실을 기록하고 법률상담을 고려합니다.
보증 가입 거절이 곧바로 계약 해제권을 만들어 주는 것은 아닙니다. 해제 특약의 문구, 귀책사유와 통지 방법에 따라 분쟁이 생길 수 있으므로 계약금 반환이 걸린 상황은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하세요.
계약 중 변경과 보증사고 주의
임대인 변경, 보증금 증액, 계약 갱신, 주소 정정이 생기면 보증 변경 또는 갱신이 필요한지 즉시 확인합니다. 보증금이 반환되지 않은 상태에서 임의로 전출하거나 열쇠를 넘기면 대항력(집주인이 바뀌어도 보증금을 주장할 수 있는 힘)·우선변제권(경매 때 순위에 따라 먼저 돌려받을 권리)과 보증이행에 영향을 줄 수 있습니다.
계약 종료가 다가오면 임대인에게 갱신 거절·종료 의사를 증거가 남는 방식으로 통지하고, 미반환이 예상되면 HUG의 사고·이행청구 안내를 먼저 확인하세요. 임차권등기명령 신청과 전출 시점은 별도 상세 글의 공식 절차를 따릅니다.
완료 확인 체크리스트
- 신청기한과 내부 준비 마감일을 기록했습니다.
- 계약서·등기부·건축물대장의 주소와 소유자를 대조했습니다.
- 전입신고와 확정일자 반영을 확인했습니다.
- HUG 인정 주택가격과 선순위채권을 구분했습니다.
- 접수번호와 보완 요청기한을 저장했습니다.
- 최종 보증서의 보증번호·금액·기간을 확인했습니다.
- 갱신·임대인 변경 시 다시 확인할 날짜를 기록했습니다.
공식 확인처
- HUG 전세보증금반환보증 상품안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp (새 창 / opens in a new window)
- HUG 전세보증금반환보증 이용절차·제출서류: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000002.jsp?tabMenu=Y (새 창 / opens in a new window)
- HUG 보증이행 안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000004.jsp?tabMenu=Y (새 창 / opens in a new window)
- HUG 인터넷보증 가입 가능 여부 확인: https://khig.khug.or.kr/index.jsp?fromLink=Y&MENUID=200800 (새 창 / opens in a new window)
이 글은 HUG 상품 절차를 이해하기 위한 안내이며 가입 승인이나 보증금 회수를 보장하지 않습니다. 계약·전출·임차권등기·소송 판단은 최신 약관과 개별 권리관계를 확인하세요.