전세보증금반환보증 이행청구 전 해야 할 일

먼저 답부터

HUG 전세보증금반환보증에 가입했고 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면, 순서는 이렇습니다. 만료 2개월 전까지 집주인에게 계약을 끝낸다는 통지가 닿았다는 증거를 챙기고, 만료일부터 임차권등기명령을 신청합니다. 만료 후 1개월이 지나도 못 받으면 보증사고가 되고, 임차권등기가 등기부에 올라간 뒤 사고일부터 2개월 안에 HUG에 이행청구(보증금을 대신 달라는 청구)를 합니다. 보증금을 받기 전에 급하다고 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기지 마세요.

HUG 공식 안내는 일반적으로 주택임차권등기를 마친 뒤 이행청구가 가능하다고 설명합니다. 이행심사 뒤에도 명도, 채권양도 등 지급 전 절차가 남을 수 있습니다. 계약일·보증서·경매 여부에 따라 예외가 있으므로 이사 날짜를 잡기 전에 HUG에 사건별로 확인하는 것이 핵심입니다.

만료일 기준 날짜표: 놓치면 끝나는 기한

HUG 이행청구 자가진단과 약관 Q&A에 흩어진 기한을 계약 만료일(D) 기준으로 한 줄에 세웠다. 2020년 12월 10일 전에 체결·갱신된 계약은 통지 기한이 2개월이 아니라 1개월 전이다.

임차권등기 없이 청구할 수 있는 예외는 세 가지뿐이다. 전세목적물이 공사에 신탁됐거나 공사가 1순위 우선수익권자인 경우, 경락 등으로 임차권이 이미 소멸한 경우, 주택임대차보호법 적용 대상이 아닌 법인임차인인 경우다.

지금 가장 먼저 확인할 다섯 가지

1. 보증서의 주택 주소, 임차인, 보증금, 보증기간이 실제 계약과 일치하는가
2. 임대차계약 종료일과 갱신 여부가 언제인가
3. 계약 종료 통지가 만료 2개월 전까지(2020.12.10. 전 체결 계약은 1개월 전) 임대인에게 도달했는가
4. 현재 전입신고·점유·확정일자와 등기부 상태가 유지되고 있는가
5. 경매·공매, 소유권 변경, 압류 등 추가 사고가 발생했는가

문자 메시지를 보냈다는 사실만으로 도달이 항상 입증되는 것은 아닙니다. 내용증명, 배달증명, 답장, 통화기록 등 상대방이 종료 의사를 알았음을 보여주는 자료를 함께 보관합니다.

보증사고 유형을 구분하세요

HUG는 대표적으로 정당한 사유 없이 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우와 임차주택에 경매·공매가 진행돼 보증금을 받지 못한 경우를 안내합니다. 경·공매라면 배당요구, 배당표와 미수령액 증빙 등 별도 행동이 필요할 수 있습니다.

단순히 집주인이 “곧 주겠다”고 말한 상태와 HUG 약관상 사고가 성립한 상태는 같지 않습니다. 보증서에 적힌 상품명과 보증기간을 확인한 뒤 HUG 이행청구 자가진단과 상담에서 사고일을 확정하세요.

이사 전에 임차권등기를 확인하는 이유

세입자가 집에서 나가거나(점유) 주소를 옮기면(주민등록) 대항력(집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(경매 때 보증금을 먼저 받을 권리)을 잃을 수 있습니다. HUG가 보증금을 대신 준 뒤 집주인에게 그 돈을 받아 내는 권리(구상권)에 제한이 생기면 이행심사에도 영향을 줄 수 있습니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청하고, 신청만 한 상태가 아니라 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 전출·명도를 결정합니다. 온라인 신청 가능 여부, 송달과 보정, 등기 완료 시점은 법원 절차에 따라 달라집니다.

단계별 이행청구 순서

1. HUG에 보증번호로 사고 가능일과 필요한 조치를 확인합니다.
2. 계약서, 보증서, 종료 통지와 도달 증거를 정리합니다.
3. 등기부를 다시 발급해 소유자·압류·경매 변동을 확인합니다.
4. 이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인합니다.
5. 보증사고가 나면 먼저 HUG 영업점에 알리고 사고통지서를 낸 뒤, 영업점 방문이나 온라인으로 보증채무이행청구서를 제출합니다. 온라인 제출 안내는 모바일HUG의 ‘전세보증 이행청구’ 화면에 있고, 상담은 HUG 통합콜센터 1566-9009입니다.
6. 보완 요청의 항목·기한을 기록하고 원본과 제출본을 함께 보관합니다.
7. 이행 승인액과 제외액, 명도·채권양도·대위변제 조건을 확인합니다.

HUG 공식 절차는 보증사고 발생 → 이행청구 → 이행심사 → 대위변제(HUG가 보증금을 대신 지급) 순서입니다.

HUG가 요구하는 이행청구 서류, 공식 목록 그대로

• 전자서식으로 제출: 보증채무이행청구서, 명도 및 퇴거(예정) 확인서, 계좌입금의뢰서
• 원본 준비: 전세계약서, 주민등록등초본, 대위변제증서(공사양식), 주택임차권등기명령 취하 및 해제신청서와 관련 위임장(공사양식), 배당금 수령 관련 위임장(공사양식), 인감증명서, 일부보증이면 확약서(공사양식)
• 사진 촬영 제출: 임차권등기가 등재된 등기사항전부증명서, 주택임차권등기명령 결정문, 지급계좌 사본, 전세보증금 입금내역, 관리비·임대료 완납 확인 서류, 전입세대열람내역서(지번·도로명), 다가구라면 확정일자 부여현황, 사고 유형에 따라 계약 종료(해지) 증명 서류 또는 채권신고·배당요구 서류와 배당표

관리비·임대료 완납 서류와 전입세대열람내역서는 이사 직전에 챙기기 어려운 항목이라 미리 떼어 두는 편이 낫다. 전입세대열람내역서 발급 자격과 수수료는 전입세대확인서 글에 정리돼 있다.

실제 상황 예시

계약 만료 뒤에도 “새 세입자가 오면 준다”는 경우

새 임차인 입주 여부와 보증금 반환의무는 별개입니다. 계약 종료 통지 도달 증거와 만료일을 기준으로 HUG에 사고 성립일을 확인하고, 임의 전출 전에 임차권등기 필요 여부를 확인합니다.

보증금 일부만 돌려받은 경우

받은 금액, 날짜, 입금자를 표시해 남은 미반환액을 계산합니다. 가입한 보증금이 전체 보증금보다 적은 일부보증이면 HUG 지급액과 본인 손실 가능성이 달라지므로 보증서의 보증금액을 먼저 봅니다.

경매 통지를 받은 경우

HUG에 즉시 알리고 배당요구 종기와 제출 여부를 확인합니다. 경매가 끝날 때까지 기다린다고 가정하지 말고 사고 유형별 이행청구 시점과 필요한 배당 자료를 확인하세요.

자주 하는 위험한 실수

• 계약 종료 의사를 통화로만 말하고 도달 증거를 남기지 않기
• 임차권등기 신청만 하고 등기 완료 전 전출하기
• 집주인 요청으로 보증서를 취소하거나 권리 포기 문구에 서명하기
• 주소·보증금이 바뀌었는데 HUG에 변경 사실을 알리지 않기
• 경매 통지를 받고도 배당요구 기한을 확인하지 않기
• 이행 승인 전에 열쇠와 점유를 넘기고 확인서를 받지 않기

공식 확인처

• HUG 전세보증 이행청구 안내: https://onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/excu/loahExcu001 (새 창 / opens in a new window)
• HUG 이행청구 요건 자가진단: https://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer000900.jsp (새 창 / opens in a new window)
• HUG 약관·상담 안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000004.jsp?tabMenu=Y (새 창 / opens in a new window)
• 대한민국 법원 전자소송: https://ecfs.scourt.go.kr/ (새 창 / opens in a new window)

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