전세보증금반환보증 이행청구 전 해야 할 일

먼저 답부터

HUG 전세보증금반환보증에 가입했고 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면, 계약 종료 의사가 임대인에게 제때 도달했다는 증거를 확보하고, 전입·점유·확정일자로 유지해 온 우선변제권을 임의로 잃지 않은 상태에서 HUG의 보증사고와 이행청구 요건을 확인해야 합니다. 보증금을 받기 전에 급하다고 먼저 전출하거나 열쇠를 넘기지 마세요.

HUG 공식 안내는 일반적으로 주택임차권등기를 마친 뒤 이행청구가 가능하다고 설명합니다. 이행심사 뒤에도 명도, 채권양도 등 지급 전 절차가 남을 수 있습니다. 계약일·보증서·경매 여부에 따라 예외가 있으므로 이사 날짜를 잡기 전에 HUG에 사건별로 확인하는 것이 핵심입니다.

지금 가장 먼저 확인할 다섯 가지

1. 보증서의 주택 주소, 임차인, 보증금, 보증기간이 실제 계약과 일치하는가
2. 임대차계약 종료일과 갱신 여부가 언제인가
3. 계약 종료 통지가 정해진 시점 안에 임대인에게 도달했는가
4. 현재 전입신고·점유·확정일자와 등기부 상태가 유지되고 있는가
5. 경매·공매, 소유권 변경, 압류 등 추가 사고가 발생했는가

문자 메시지를 보냈다는 사실만으로 도달이 항상 입증되는 것은 아닙니다. 내용증명, 배달증명, 답장, 통화기록 등 상대방이 종료 의사를 알았음을 보여주는 자료를 함께 보관합니다.

보증사고 유형을 구분하세요

HUG는 대표적으로 정당한 사유 없이 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우와 임차주택에 경매·공매가 진행돼 보증금을 받지 못한 경우를 안내합니다. 경·공매라면 배당요구, 배당표와 미수령액 증빙 등 별도 행동이 필요할 수 있습니다.

단순히 집주인이 “곧 주겠다”고 말한 상태와 HUG 약관상 사고가 성립한 상태는 같지 않습니다. 보증서에 적힌 상품명과 보증기간을 확인한 뒤 HUG 이행청구 자가진단과 상담에서 사고일을 확정하세요.

이사 전에 임차권등기를 확인하는 이유

임차인이 점유와 주민등록을 잃으면 대항력·우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 보증회사가 대신 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사하는 데 제한이 생기면 이행심사에도 영향을 줄 수 있습니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 관할 법원에 주택임차권등기명령을 신청하고, 신청만 한 상태가 아니라 등기부에 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 뒤 전출·명도를 결정합니다. 온라인 신청 가능 여부, 송달과 보정, 등기 완료 시점은 법원 절차에 따라 달라집니다.

단계별 이행청구 순서

1. HUG에 보증번호로 사고 가능일과 필요한 조치를 확인합니다.
2. 계약서, 보증서, 종료 통지와 도달 증거를 정리합니다.
3. 등기부를 다시 발급해 소유자·압류·경매 변동을 확인합니다.
4. 이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인합니다.
5. HUG 영업점 또는 현재 제공되는 온라인 경로로 이행청구서를 제출합니다.
6. 보완 요청의 항목·기한을 기록하고 원본과 제출본을 함께 보관합니다.
7. 이행 승인액과 제외액, 명도·채권양도·대위변제 조건을 확인합니다.

HUG 공식 절차는 보증사고 발생 → 이행청구 → 이행심사 → 대위변제 순서입니다. 공식 안내에는 보증채무이행청구 접수 후 1개월 이내 이행을 원칙으로 제시하지만, 서류 보완이나 명도 조건 등 개별 사정이 있으면 실제 수령 시점은 달라질 수 있습니다.

준비서류를 사건별로 묶는 법

• 계약 묶음: 임대차계약서 원본, 갱신·변경 계약서, 보증서
• 권리 묶음: 주민등록초본, 확정일자 자료, 등기사항증명서, 임차권등기 자료
• 종료 묶음: 내용증명, 배달증명, 문자·답장, 임대인 연락처
• 미반환 묶음: 보증금 지급 계좌내역, 반환 요청, 일부 반환 내역
• 경매 묶음: 경매개시결정, 배당요구, 배당표, 미수령액 자료
• 지급 전 묶음: 명도 확인, 열쇠 인도, 채권양도 관련 서류

HUG가 요구하는 최신 서류명과 발급 유효기간을 접수 화면에서 다시 확인하세요. 주민등록번호, 계좌, 서명과 집 주소가 포함된 자료는 공개 상담 게시판에 원본 그대로 올리지 않습니다.

실제 상황 예시

계약 만료 뒤에도 “새 세입자가 오면 준다”는 경우

새 임차인 입주 여부와 보증금 반환의무는 별개입니다. 계약 종료 통지 도달 증거와 만료일을 기준으로 HUG에 사고 성립일을 확인하고, 임의 전출 전에 임차권등기 필요 여부를 확인합니다.

보증금 일부만 돌려받은 경우

받은 금액, 날짜, 입금자를 표시해 남은 미반환액을 계산합니다. 가입한 보증금이 전체 보증금보다 적은 일부보증이면 HUG 지급액과 본인 손실 가능성이 달라지므로 보증서의 보증금액을 먼저 봅니다.

경매 통지를 받은 경우

HUG에 즉시 알리고 배당요구 종기와 제출 여부를 확인합니다. 경매가 끝날 때까지 기다린다고 가정하지 말고 사고 유형별 이행청구 시점과 필요한 배당 자료를 확인하세요.

자주 하는 위험한 실수

• 계약 종료 의사를 통화로만 말하고 도달 증거를 남기지 않기
• 임차권등기 신청만 하고 등기 완료 전 전출하기
• 집주인 요청으로 보증서를 취소하거나 권리 포기 문구에 서명하기
• 주소·보증금이 바뀌었는데 HUG에 변경 사실을 알리지 않기
• 경매 통지를 받고도 배당요구 기한을 확인하지 않기
• 이행 승인 전에 열쇠와 점유를 넘기고 확인서를 받지 않기

자주 묻는 질문

계약 만료 다음 날 바로 청구할 수 있나요?

약관상 보증사고 성립일과 종료 통지 요건을 먼저 충족해야 합니다. 보증번호와 계약일을 가지고 HUG에 사고 가능일을 확인하세요.

이사를 반드시 미뤄야 하나요?

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령 등을 통해 권리를 보전할 수 있습니다. 다만 등기 완료 전 전출 여부는 사건 결과에 큰 영향을 줄 수 있어 법원 등기와 HUG 안내를 모두 확인해야 합니다.

집주인이 일부만 주면 어떻게 하나요?

일부 반환액을 증빙하고 남은 보증금과 보증가입액을 구분합니다. HUG가 책임지는 범위는 보증서와 심사 결과를 기준으로 합니다.

이행청구하면 한 달 안에 무조건 입금되나요?

공식 안내의 처리 원칙과 실제 입금일은 다를 수 있습니다. 보완서류, 심사, 명도와 채권양도 완료 여부를 포함해 담당자에게 예상 일정을 확인하세요.

공식 확인처

• HUG 전세보증 이행청구 안내: https://onestop.khug.or.kr/webView/webBiz/excu/loahExcu001 (새 창 / opens in a new window)
• HUG 이행청구 요건 자가진단: https://www.khug.or.kr/hug/web/ge/er/geer000900.jsp (새 창 / opens in a new window)
• HUG 약관·상담 안내: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000004.jsp?tabMenu=Y (새 창 / opens in a new window)
• 대한민국 법원 전자소송: https://ecfs.scourt.go.kr/ (새 창 / opens in a new window)

발행 전 다시 확인할 것

• 계약 체결일에 따른 종료 통지기간과 실제 도달일
• 임차권등기 예외와 명도 시점
• HUG의 현재 온라인 청구 경로와 제출서류
• 경·공매 사건의 배당요구 여부

이 글은 일반적인 절차 안내이며 개별 사건의 보증금 지급을 보장하지 않습니다. 전출·명도·합의서 서명 전에는 HUG와 법률 전문가에게 사건 자료를 보여주고 확인하세요.

이 글과 함께 확인하세요

• 전입세대확인서 발급 대상과 임대차 계약 전 확인: https://eroke.kr/household-move-in-record/
• 보증금 못 받고 이사할 때 임차권등기명령 신청 순서: https://eroke.kr/tenant-right-registration-order/
• 진료기록 사본 발급: 본인·가족·보험 제출서류와 영상 CD 확인: https://eroke.kr/medical-record-copy-request/

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