먼저 답부터
계약할 집의 정확한 주소로 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급한 뒤 표제부(건물 정보) → 갑구(소유자·압류) → 을구(근저당·전세권) 순서로 읽습니다. 계약 상대방 신분증과 갑구의 현재 소유자가 일치해야 하고, 처음 볼 때·계약 직전·잔금 직전에 각각 새로 발급해 그 사이 변동이 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.
표제부·갑구·을구에서 볼 것
| 구분 | 확인 항목 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지, 동·호수, 구조·면적 | 계약서 주소와 한 글자라도 다름 |
| 갑구 | 현재 소유자, 소유권 변동 이력 | 압류·가압류·가처분·경매개시, 신탁 표시 |
| 을구 | 근저당권 채권최고액·채권자·설정일, 전세권 | 채권최고액이 집값 대비 과도, 다수의 근저당 |
| 공통 | 발급일시, 말소사항 포함 여부 | 오래된 PDF만 제시, 페이지 누락 |
발급하고 읽는 순서
- 계약서·건축물대장의 주소와 동·호수를 확정합니다. 집합건물은 호수까지, 단독·다가구는 토지·건물 등기를 각각 확인합니다.
- 인터넷등기소에서 해당 주소의 등기사항증명서(말소사항 포함)를 발급합니다.
- 표제부에서 건물 정보가 계약 대상과 일치하는지 확인합니다.
- 갑구에서 현재 소유자를 확인하고 계약 상대방 신분증과 대조합니다. 대리인이면 위임장과 소유자 본인 확인 절차를 요구합니다.
- 을구에서 근저당 채권최고액과 선순위 권리를 확인하고, 집값에서 선순위 채권·보증금을 뺀 값이 내 보증금을 보호하는지 계산합니다.
- 계약 직전과 잔금·전입 당일에 다시 발급해 새 등기 접수가 없는지 확인합니다.
위험 신호별 대응
- 갑구에 압류·가압류·경매 기재: 서둘러 계약하지 말고 말소 계획을 서면으로 받거나 계약을 보류합니다. 기재가 남은 상태의 계약은 전문가 검토가 필요합니다.
신탁표시가 있는 집: 등기상 소유권이 수탁자(신탁회사)에 있어 위탁자와만 계약하면 무권한 계약이 될 수 있습니다. 신탁원부를 발급해 임대 권한과 수탁자 동의 요건을 확인하기 전에는 계약금을 보내지 마세요.잔금 때 근저당 말소조건: 상환·말소 접수를 잔금 지급과 동시에 확인하는 방법(은행 상환 확인, 법무사 동석 등)을 계약서 특약으로 명시합니다.- 소유자가 아닌 사람이 나온 계약: 위임장·인감증명·소유자 통화 확인 없이 진행하지 않습니다. 가족이라도 동일합니다.
- 다가구주택: 등기만으로 선순위 임차보증금 총액을 알 수 없습니다. 확정일자 부여 현황·전입세대 확인 절차를 함께 진행하세요.
등기부 외에 함께 확인할 것
- 건축물대장의 위반건축물 여부와 실제 호수·용도 (등기부에는 안 나옵니다)
- 임대인의 국세·지방세 체납 확인 절차
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
- 공인중개사 등록 여부와 중개대상물 확인·설명서
- 전입신고·확정일자 처리 시점 계획
자주 묻는 질문
등기부등본은 누구나 뗄 수 있나요?
네. 주소만 알면 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 소유자 동의는 필요 없습니다.
열람과 발급 중 무엇을 해야 하나요?
내용 확인이 목적이면 열람으로 충분하고, 기록 보관용이면 발급을 선택하세요. 어느 쪽이든 발급일시가 표시된 최신 문서로 판단해야 합니다.
근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
아닙니다. 문제는 금액과 순위입니다. 채권최고액과 선순위 보증금을 더한 금액이 집값 대비 과도하면 보증금 회수 위험이 커집니다. 계산이 어려우면 보증기관 상담을 받으세요.
중개사가 보내 준 등기부 PDF로 충분한가요?
참고용일 뿐입니다. 발급 시점 이후 새 등기가 접수될 수 있으므로 계약 직전과 잔금 직전에 직접 새로 발급하세요.
등기부가 깨끗하면 보증금은 안전한가요?
아닙니다. 등기부 확인은 시작이지 보증이 아닙니다. 다가구 선순위 보증금, 임대인 세금 체납, 신탁 구조는 등기부만으로 다 보이지 않으므로 보증보험 가입과 전문가 확인을 병행하세요.
계약 전 체크리스트
- 계약서·건축물대장·등기부 표제부의 주소가 모두 일치하는가
- 갑구 소유자와 계약 상대방(또는 적법한 위임)이 일치하는가
- 을구 채권최고액 + 선순위 보증금과 집값을 비교해 봤는가
- 신탁·압류·경매 기재가 없는가 (있다면 전문가 검토 전 중단)
- 계약 직전·잔금 직전에 재발급 일정을 잡았는가
발행 직전 재확인 항목
- 인터넷등기소 메뉴 명칭과 발급 경로가 현재 화면과 일치하는지
- 열람·발급 수수료 금액 (본문에 금액을 적지 않았으므로 표기 시 공식 화면 기준)
- 임대인 체납 확인·전입세대 확인 절차의 현행 명칭
공식 확인처
- 대법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr/index.jsp (새 창 / opens in a new window)
- 인터넷등기소 메인: https://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp (새 창 / opens in a new window)
- 정부24 민원 검색(건축물대장): https://www.gov.kr/search/applyMw?srhQuery=%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%AC%BC%EB%8C%80%EC%9E%A5 (새 창 / opens in a new window)
- 법제처 주택임대차 계약 전 등기부 확인: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov (새 창 / opens in a new window)
등기부 열람은 계약 안전의 시작이지 보증이 아닙니다. 신탁·다가구·권리 제한이 있는 주택은 법률·보증기관 등 전문가 확인을 권합니다.
이 글과 함께 확인하세요
- 보증금 못 받고 이사할 때 임차권등기명령 신청 순서: https://eroke.kr/tenant-right-registration-order/
- 자동차등록원부 갑·을 발급: 중고차 계약 전 확인 순서: https://eroke.kr/vehicle-registration-record/
- 건축물대장 무료 발급과 위반건축물·용도 확인: https://eroke.kr/building-register-online/
관련 글도 현재 공식 화면과 본인의 조건을 기준으로 확인하세요.
실제 화면에서는 이 항목을 찾으세요
iros.go.kr 메뉴는 개편될 수 있습니다. 오래된 캡처의 버튼 위치를 외우지 말고, ‘인터넷등기소 부동산 검색’부터 ‘갑구·을구’까지 각 화면의 목적과 완료 표시를 대조하세요.
| 찾을 화면 | 여기서 할 일 | 완료 증거 |
|---|---|---|
| 인터넷등기소 부동산 검색 | 건축물 주소와 등기 검색 주소가 일치하는지 확인합니다. | 선택 조건, 처리상태, 적용일과 발급·신고 결과를 확인합니다. |
| 등기사항증명서 표제부 | 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급합니다. | 선택 조건, 처리상태, 적용일과 발급·신고 결과를 확인합니다. |
| 갑구·을구 | 표제부·갑구·을구와 말소사항을 읽습니다. | 선택 조건, 처리상태, 적용일과 발급·신고 결과를 확인합니다. |
1분 상황 예시
전세·월세·매매 계약을 앞두고 권리관계를 처음 확인하는 사람입니다. 먼저 ‘건축물 주소와 등기 검색 주소가 일치하는지 확인합니다.’를 확인하고, 첫 화면에서 멈추지 말고 ‘갑구·을구’의 현재 상태까지 대조하면 됩니다.
화면이나 결과가 설명과 다를 때
- ‘인터넷등기소 부동산 검색’에서 로그인한 계정·신청인·대상자·기준일·지역이 맞는지 다시 확인합니다.
- 개인정보를 가린 상태로 오류 문구·발생 시각·현재 주소를 기록하고, ‘계약 직전과 잔금 직전 다시 발급합니다.’ 중 어느 지점에서 멈췄는지 함께 적습니다.
- 같은 신청을 반복 제출하지 말고 기록한 내용과 함께 iros.go.kr 상담창구에 문의합니다.
완료 판정: ‘갑구·을구’ 화면에 ‘계약 직전과 잔금 직전 다시 발급합니다.’의 결과가 표시됐을 때 완료입니다. 신고·발급·조회 결과와 처리상태·적용일·문서번호 중 해당되는 증거를 확인하고 보관하세요.
이 글의 핵심 주의: 등기부 확인만으로 보증금 안전이 보장되지 않으며 신탁·다가구·세금 체납 등은 전문가 확인이 필요할 수 있습니다.