등기부등본 보는 법: 표제부→갑구→을구 순서와 보증금 안전선 계산

먼저 답부터

계약할 집의 정확한 주소로 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급한 뒤 표제부(건물 정보) → 갑구(소유자·압류) → 을구(근저당·전세권) 순서로 읽습니다. 계약 상대방 신분증과 갑구의 현재 소유자가 일치해야 하고, 처음 볼 때·계약 직전·잔금 직전에 각각 새로 발급해 그 사이 변동이 없는지 확인하는 것이 핵심입니다.

표제부·갑구·을구에서 볼 것

열람과 발급은 값이 다릅니다

은행이나 계약 상대에게 낼 문서가 필요하면 ‘발급’, 내가 보기만 할 거면 ‘열람’입니다.

등기부에는 법으로 정해진 유효기간이 없습니다. ‘며칠 이내 발급분’을 요구하는 곳이 있어도 그건 상대방이 정한 기준일 뿐입니다. 중요한 건 처음 볼 때·계약 직전·잔금 직전에 각각 새로 떼어 그 사이 접수된 등기가 없는지 보는 것이고, 이 용도라면 인터넷 열람 700원으로 충분합니다.

발급하고 읽는 순서

1. 계약서·건축물대장의 주소와 동·호수를 확정합니다. 집합건물은 호수까지, 단독·다가구는 토지·건물 등기를 각각 확인합니다.
2. 인터넷등기소(iros.go.kr)에 접속해 ‘부동산 열람·발급’ 메뉴에서 주소를 입력하고 등기사항증명서(말소사항 포함)를 열람합니다. 365일 24시간 가능하고 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 은행·보증기관에 낼 문서가 필요할 때만 발급을 고르면 됩니다.
3. 표제부에서 건물 정보가 계약 대상과 일치하는지 확인합니다.
4. 갑구에서 현재 소유자를 확인하고 계약 상대방 신분증과 대조합니다. 대리인이면 위임장과 소유자 본인 확인 절차를 요구합니다.
5. 을구에서 근저당 채권최고액과 선순위 권리(집이 경매될 때 내 보증금보다 먼저 돈을 받아 가는 권리)를 확인하고, 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값의 몇 %인지 계산합니다(아래 계산 예시 참고).
6. 계약 직전과 잔금·전입 당일에 다시 발급해 새 등기 접수가 없는지 확인합니다.

위험 신호별 대응

• 갑구에 압류·가압류·경매 기재: 서둘러 계약하지 말고 말소 계획을 서면으로 받거나 계약을 보류합니다. 기재가 남은 상태의 계약은 전문가 검토가 필요합니다.
• 신탁 표시가 있는 집: 등기상 소유권이 수탁자(신탁회사)에 있어 위탁자와만 계약하면 무권한 계약이 될 수 있습니다. 신탁원부를 발급해 임대 권한과 수탁자 동의 요건을 확인하기 전에는 계약금을 보내지 마세요.
• 잔금 때 근저당 말소 조건: 상환·말소 접수를 잔금 지급과 동시에 확인하는 방법(은행 상환 확인, 법무사 동석 등)을 계약서 특약으로 명시합니다.
• 소유자가 아닌 사람이 나온 계약: 위임장·인감증명·소유자 통화 확인 없이 진행하지 않습니다. 가족이라도 동일합니다.
• 다가구주택: 등기만으로 선순위 임차보증금 총액을 알 수 없습니다. 확정일자 부여 현황·전입세대 확인 절차를 함께 진행하세요.

등기부 외에 함께 확인할 것

• 건축물대장의 위반건축물 여부와 실제 호수·용도 (등기부에는 안 나옵니다)
• 임대인의 국세·지방세 체납 확인 절차
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
• 공인중개사 등록 여부와 중개대상물 확인·설명서
• 전입신고·확정일자 처리 시점 계획

숫자로 따져 보는 보증금 안전선

을구에 적힌 근저당 금액은 집주인이 지금 갚아야 할 빚이 아니라 ‘채권최고액’입니다. 민법 제357조는 근저당을 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 뒤로 미루는 저당권으로 정의하고, 이자도 그 최고액 안에 들어간다고 봅니다. 대출 잔액이 줄었어도 말소하지 않은 근저당은 등기부에 적힌 최고액만큼 앞 순위를 차지하고 있으니, 계산은 잔액이 아니라 채권최고액으로 하는 편이 안전합니다.

기준선으로 쓸 만한 것이 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증의 가입 조건입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 × 90%’ 이내여야 하고, 선순위채권만 따로 봐도 그 90% 금액(주택가액)의 60% 이내여야 합니다. 여기서 주택가격은 호가가 아니라 HUG가 정한 순서의 가격정보로 산정합니다.

B처럼 실제 대출이 1억원뿐이어도 등기부에 1억2천만원이 적혀 있으면 1억2천만원으로 계산합니다. C라면 잔금일에 근저당을 줄이거나 말소하는 조건을 특약으로 넣지 못하는 한 보증금을 낮추는 쪽이 현실적입니다. 단독·다중·다가구주택은 선순위채권에 나보다 앞선 다른 세입자 보증금까지 더해 주택가액의 80% 이내인지를 봅니다.

말소사항 포함으로 떼면 보이는 것

• 지금은 지워진 압류·가압류: 과거에 세금이나 채무 문제로 재산이 묶인 적이 있다는 기록입니다. 최근 것일수록 임대인의 체납 확인을 더 꼼꼼히 합니다.
• 짧은 간격의 소유권 이전: 누가 언제 샀는지 순서대로 보이므로 계약 상대가 산 지 얼마 안 된 소유자인지 알 수 있습니다.
• 근저당 설정과 말소의 반복: 담보대출을 자주 새로 받는 집인지 가늠할 수 있습니다.

보증 가입 여부는 전세보증금 반환보증 가입 조건 글에서 이어서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 누구나 뗄 수 있나요?

네. 주소만 알면 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 소유자 동의는 필요 없습니다.

중개사가 보내 준 등기부 PDF로 충분한가요?

참고용일 뿐입니다. 발급 시점 이후 새 등기가 접수될 수 있으므로 계약 직전과 잔금 직전에 직접 새로 발급하세요.

계약 전 체크리스트

• 계약서·건축물대장·등기부 표제부의 주소가 모두 일치하는가
• 갑구 소유자와 계약 상대방(또는 적법한 위임)이 일치하는가
• 을구 채권최고액 + 선순위 보증금과 집값을 비교해 봤는가
• 신탁·압류·경매 기재가 없는가 (있다면 전문가 검토 전 중단)
• 계약 직전·잔금 직전에 재발급 일정을 잡았는가

공식 확인처

• 등기부 열람·발급 수수료(법제처 찾기쉬운 생활법령정보): https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1 (새 창 / opens in a new window)
• 대법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr/index.jsp (새 창 / opens in a new window)
• 인터넷등기소 메인: https://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp (새 창 / opens in a new window)
• 정부24 민원 검색(건축물대장): https://www.gov.kr/search/applyMw?srhQuery=%EA%B1%B4%EC%B6%95%EB%AC%BC%EB%8C%80%EC%9E%A5 (새 창 / opens in a new window)
• 법제처 주택임대차 계약 전 등기부 확인: https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=1&cnpClsNo=1&csmSeq=629&popMenu=ov (새 창 / opens in a new window)

등기부 열람은 계약 안전의 시작이지 보증이 아닙니다. 신탁·다가구·권리 제한이 있는 주택은 법률·보증기관 등 전문가 확인을 권합니다.

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