먼저 답부터
건축물대장은 정부24에서 누구나 신청할 수 있고, 인터넷으로 발급·열람하면 무료입니다(방문 발급은 규칙상 1건 500원, 열람 300원이며 시·군·구 조례로 낮출 수 있습니다). 신청 전에 정할 것은 일반건축물대장인지 집합건축물대장인지, 집합이라면 표제부와 전유부 중 무엇이 필요한지입니다. 건물 이름이나 외관으로 짐작하지 말고 정부24에서 해당 주소를 검색했을 때 제시되는 대장 종류를 따르세요. 보통 단독·다가구는 일반건축물대장, 구분소유된 아파트·오피스텔 등은 집합건축물대장의 표제부와 전유부를 사용하지만 실제 등록 형태가 우선입니다. 발급 화면에서 주소, 동, 호수를 정확히 선택한 뒤 용도·면적과 위반건축물 표시를 확인하세요. 단, 건축물대장은 소유권이나 근저당을 증명하는 서류가 아니므로 계약 전에는 등기사항증명서와 실제 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
발급 방법과 진위확인
- 발급·열람 경로: 정부24에서 인터넷, 그 외 방문·FAX·우편·모바일·무인발급기 중 선택할 수 있습니다(정부24 공식 안내 기준).
- 비용: 정부24 인터넷 발급·열람은 무료입니다. 창구에서 등본·초본을 발급받으면 1건 500원, 열람은 1건 300원이 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」의 기준이고, 시·군·구가 조례로 이보다 낮게 정할 수 있습니다.
- 진위확인: 세움터 인터넷 증명 서비스에서 발급된 건축물대장은 문서의 발급확인번호로 진위를 확인할 수 있습니다. 세움터는 발급시점부터 90일간 조회할 수 있다고 안내하므로, 다른 경로에서 받은 문서까지 같은 방식이 된다고 가정하지 말고 문서에 표시된 진위확인 안내를 따르세요.
시작 전에 준비할 것
- 정확한 도로명주소 또는 지번주소. 신축·구획정리 지역은 둘이 다를 수 있으므로 등기부·계약서와 대조합니다.
- 계약·거래 대상과 일치하는 건물 동·호수
- 일반·집합·총괄 중 어느 대장이 필요한지에 대한 예상. 최종 판단은 정부24 검색 결과 화면을 따릅니다.
- 계약 전이라면 함께 확인할 등기사항증명서. 건축물대장은 소유권·근저당을 증명하지 않습니다.
동이나 호수를 잘못 고르면 전혀 다른 건물의 정보가 발급되므로, 신청 화면에 들어가기 전에 위 네 가지를 먼저 확정하세요.
일반건축물대장 vs 집합건축물대장, 어떻게 고를까
| 내 건물 유형(예상) | 신청할 대장 | 정부24에서 확인할 점 |
|---|---|---|
| 단독주택·다가구주택 | 일반건축물대장인 경우가 일반적 | 주소 검색 시 실제로 "일반"으로 표시되는지 확인 |
| 아파트·오피스텔·연립주택 등 구분소유 건물 | 집합건축물대장(표제부 또는 전유부) | 동·호수 입력란이 뜨는지, 대장 종류가 "집합"인지 확인 |
| 여러 동으로 구성된 단지 전체 정보 | 총괄표제부 | 개별 동이 아닌 단지 전체 조회가 필요한 경우에만 선택 |
이 표는 짐작을 위한 참고일 뿐입니다. 실제로는 정부24 건축물대장 민원에서 주소를 검색했을 때 시스템이 제시하는 대장 종류(일반/집합/총괄)를 그대로 따라야 합니다. 다가구주택도 등록 형태에 따라 예외가 있을 수 있으므로, 검색 결과 화면에 나온 안내를 우선하세요.
총괄·표제부·전유부는 각각 무엇을 보여주나
- 총괄표제부: 여러 동이 모인 단지 전체의 공통 정보(대지면적, 건축면적, 동 수 등 단지 단위 개요)를 담습니다.
- 집합 표제부: 해당 동 전체의 공용 정보(대지위치, 구조, 층별 개요, 공용부분 등)를 담습니다. 개별 호수의 전유면적이나 소유자 정보는 나오지 않습니다.
- 집합 전유부: 내가 실제로 소유·거주하는 특정 호수의 개별 정보(전유면적, 소유자, 용도, 변동사항)를 담습니다.
- 일반건축물대장: 단독·다가구주택처럼 구분소유가 없는 건물의 대지·건물 전체 정보를 한 장에 담습니다.
필요한 목적에 맞게 고르세요. 예를 들어 아파트 매매·임대 계약에서 내 호수의 위반건축물 여부와 면적을 확인하려면 전유부가 필요하고, 건물 전체의 용도지역·구조를 보려면 표제부가 필요합니다.
주소·동·호 선택 시 확인할 것
- 준비해 둔 도로명주소나 지번주소를 입력합니다.
- 검색 결과에 동·호수 선택란이 나오면 계약·거래 대상과 정확히 일치하는 동·호수를 고릅니다. 옆 동, 옆 호수를 잘못 선택하면 전혀 다른 정보가 발급됩니다.
- 대장 종류(일반/집합/총괄)가 예상과 다르게 나오면 임의로 판단하지 말고 화면에 나온 종류를 그대로 신청합니다.
- 발급 전 미리보기 화면에서 주소·동·호수가 실제 대상과 일치하는지 다시 한번 확인합니다.
용도·면적·위반건축물 표시 확인
발급받은 대장에서 반드시 확인할 항목은 다음과 같습니다.
- 용도: 대장에 적힌 용도(주거용, 근린생활시설 등)가 실제 사용 목적과 일치하는지 확인합니다.
- 면적: 층별 면적과 전유면적이 계약서·등기부에 적힌 면적과 다르지 않은지 대조합니다.
- 위반건축물 표시: 대장 상단이나 특기사항란에 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다. 빌라·다가구·오피스텔 전세라면 이 표시 하나로 전세보증 가입이 막힐 수 있습니다(아래 절 참고). 표시가 없다고 해서 현재 상태가 모두 적법하다고 단정할 근거는 이 대장만으로는 없으므로, 실제 현장 상태와 함께 판단해야 합니다.
위반건축물 표시가 전세 계약에서 실제로 막는 것
대장의 위반건축물 표시는 장식이 아니다. 건축법 제79조는 허가권자가 시정명령을 내리면 건축물대장에 위반 내용을 적도록 정하고 있다. 즉 표시가 있다는 건 이미 시정명령이 나간 건물이라는 뜻이다. 세입자에게 가장 먼저 닥치는 문제는 보증이다.
| 대장에서 본 것 | HUG 전세보증금반환보증에서 생기는 일 |
|---|---|
| 위반건축물 표시(아파트 외) | 가입 요건이 ‘건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)’이라 이 조건에서 걸린다. 빌라·다가구·오피스텔 전세라면 계약 전에 표시부터 본다. |
| 용도가 근린생활시설 | HUG는 근린생활시설을 보증대상 주택으로 보지 않는다. 방처럼 꾸며 놓았어도 대장 용도가 근린생활시설이면 보증 가입 대상 밖이다. |
| 용도가 업무시설(오피스텔) | 주거용 오피스텔만 대상이고, 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 한다. |
| 다가구 대장상 가구 수 | 공사 양식의 타 전세계약체결내역 확인서 가구 수와 대장상 가구 수가 같아야 한다. 방을 쪼개 가구 수를 늘린 집은 여기서 어긋난다. |
보증을 받아야 계약할 수 있는 상황이라면 이 네 가지는 가계약금을 보내기 전에 대장 한 장으로 걸러낼 수 있다.
시정하지 않으면 붙는 이행강제금
시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제80조에 따라 이행강제금이 부과된다. 허가·신고 없이 지은 부분은 1㎡ 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱한 금액 이하에서 정하고, 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물은 그 2분의 1 범위에서 조례로 정한다. 최초 시정명령일 기준으로 1년에 2회 이내에서 시정될 때까지 반복 부과할 수 있다. 시정명령 대상인 ‘건축주등’에는 소유자뿐 아니라 관리자·점유자도 들어가 있으므로, 표시가 있는 집은 누가 시정하고 부담할지를 특약으로 정해 두는 편이 낫다. 권리관계 쪽 점검은 등기부등본 보는 순서와 함께 본다.
등기사항증명서와 반드시 함께 확인하세요
건축물대장은 건물의 표시(주소, 구조, 면적, 용도, 위반 여부)를 관리하는 대장이며, 소유권이나 근저당권 같은 권리관계를 증명하지 않습니다. 누가 소유자인지, 근저당이 얼마나 설정돼 있는지는 대법원 인터넷등기소의 등기사항증명서로 확인해야 합니다. 매매·임대차 계약 전에는 반드시 건축물대장(현황 확인)과 등기사항증명서(권리관계 확인)를 함께 발급받고, 실제 현장 상태도 눈으로 확인하세요.
현황도(평면도)는 별도 절차입니다
평면도 등 건축물 현황도는 건축물대장 발급 화면에서 함께 나오지 않을 수 있습니다. 공식 안내에 따르면 현황도는 세움터 인터넷발급을 이용해야 합니다. 건축물대장 발급과 현황도 발급을 같은 절차, 같은 자격 요건으로 취급하지 말고, 필요한 서류에 따라 각각 확인하세요.
실패·예외 상황
- 주소를 입력했는데 대장이 조회되지 않을 때: 도로명·지번 표기가 다를 수 있으니 지번주소로 다시 검색하거나, 등기부·계약서의 정확한 주소를 다시 확인합니다.
- 일반건축물대장인 줄 알았는데 집합으로 나올 때: 검색 결과 화면의 안내를 우선하고, 동·호수 입력란이 나오면 정확한 호수를 선택합니다. 짐작으로 일반건축물대장을 신청하지 마세요.
- 동·호수를 잘못 선택해 다른 정보가 나왔을 때: 발급 전 미리보기에서 반드시 주소·동·호수를 재확인하고, 잘못됐다면 처음부터 다시 검색합니다.
- 위반건축물 표시가 있는 건물을 계약해야 할 때: 표시가 있다는 것은 시정명령이 이미 나갔다는 뜻이고, 아파트가 아니면 HUG(주택도시보증공사) 전세보증 가입 요건에서 걸립니다(아래 ‘위반건축물 표시가 전세 계약에서 실제로 막는 것’ 참고). 계약 여부는 개별 상황에 따라 신중히 검토하고, 필요하면 관할 구청 건축 관련 부서나 전문가에게 확인하세요.
- 현황도가 필요한데 건축물대장에서 안 나올 때: 세움터 인터넷발급에서 현황도를 별도로 신청합니다.
- 진위확인이 안 될 때: 발급시점부터 90일이 지났는지 확인하고, 기간이 지났다면 새로 발급받아 다시 진위확인 절차를 진행합니다.
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공식 확인처
- 정부24 건축물대장(상세): https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=15000000098&tp_seq=03 (새 창 / opens in a new window)
- 세움터 진위확인: https://www.eais.go.kr/moct/bci/aaa05/BCIAAA05V01 (새 창 / opens in a new window)
이 글은 위 공식 페이지의 안내를 기준으로 작성했습니다. 위반건축물 여부나 계약 적합성에 대한 법적 보장을 하지 않으며, 실제 신청·계약 전에는 정부24·세움터의 최신 화면과 등기사항증명서, 현장 상태를 함께 확인하세요.